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短期涨幅过大 公募REITs扎堆警示风险

发布日期:2022-05-14 05:40   来源:未知   阅读:

  【短期涨幅过大 公募REITs扎堆警示风险】继上周两只公募REITs停牌一日,另有公募REITs提示风险后,2月14日盘前,又有三只公募REITs公告早盘停牌一小时。停牌的背后,是该类产品进入2022年以来的持续上涨。富国首创水务REIT2022年以来二级市场价格涨幅超40%,另有两只REITs涨幅超30%,该类产品中涨幅最低的一只也上涨近5%。

  继上周两只公募REITs停牌一日,另有公募REITs提示风险后,2月14日盘前,又有三只公募REITs公告早盘停牌一小时。停牌的背后,是该类产品进入2022年以来的持续上涨。富国首创水务REIT2022年以来二级市场价格涨幅超40%,另有两只REITs涨幅超30%,该类产品中涨幅最低的一只也上涨近5%。

  业内人士表示,如果公募REITs二级市场价格明显高于资产端价值,则回落概率较大,存在因价格下跌导致投资亏损风险。此外,公募REITs价格上涨还会使现金流分派率显著下降。

  2月14日盘前,建信中关村REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT三只公募REITs齐发公告称,早盘9点30分至10点30分停牌1小时。

  2月12日,中航首钢绿能REIT也发布溢价风险提示称,2月11日该产品二级市场收盘价为19.066元/份,相较发行价13.38元/份出现较大幅度溢价,提醒投资者密切关注二级市场交易价格,注意投资风险。

  在2月9日盘前,红土盐田港REIT、富国首创水务REIT发布停复牌及交易风险提示公告,两只公募REITs均在2月9日停牌一天。值得一提的是,红土REIT2022年以来已经连发四条溢价风险提示公告。

  在这些停牌和交易风险提示公告中,各家公募REITs都通过举例的方式列举了二级市场涨幅较大的风险:公募REITs以获取基础设施项目租金等稳定现金流为主要目的,随着交易价格大幅上涨,净现金流分派率将显著下降。

  以首批上市的中航首钢绿能REIT为例,公告显示,如果投资者在首次发行时买入该产品,买入价格13.38元/份,该投资者2021年6月1日至2021年12月31日期间的现金分派率为8.52%;如果在二级市场以19.066元/份的价格买入该基金,投资者2021年6月1日至2021年12月31日期间的现金分派率为5.98%。

  截至目前,共有两批共11只基础设施公募REITs产品发行并上市。从2022年以来的二级市场表现看,富国首创水务REIT涨幅超40%,红土REIT、博时蛇口产园REIT涨幅双双超30%,另有三只产品涨幅超20%,排行榜最后一名的浙商沪杭甬REIT涨幅也接近5%。

  从成立以来表现看,富国首创水务REIT涨幅最高,成立以来二级市场涨幅达到96.02%。紧随其后的是红土盐田港REIT,涨幅达74.48%;华安张江光大REIT涨幅为44.25%,东吴苏园产业REIT涨幅也超40%。还有四只REITs成立以来涨幅均超30%。

  对于近期公募REITs的上涨,建信基金认为,公募REITs作为一类全新的配置品种,兼具股债属性,债性体现为每年稳定的高比例分红,股性体现为场内价格变动。受益于近期公募REITs行业利好政策、大基建板块持续走强等因素影响,公募REITs年内二级市场价格普遍上涨,这也是公募REITs股性特征的体现。

  公募REITs收益一部分来源于二级市场价格变动,另一部分来源于每年稳定的分红。二级市场短期涨幅过大一方面有短期回落风险,另一方面也使得现金流分派率显著下降。

  一位公募REITs基金经理表示:“如果二级市场价格大幅波动,尤其是价格大幅上涨至显著高于公募REITs内在价值时,新进入的投资者会面临两重风险:一是从长远看价格会向内在价值回归,存在因价格下跌导致投资亏损风险;二是因价格上涨,使持有公募REITs的预期内部收益率下降,无法实现投资目标。”

  建信基金相关业务负责人表示,整体而言,一级和二级市场就同一资产的定价是密切关联的,估值定价相互锚定又相互修正,因此两方面的长期走势应该逐步趋同,但受到产品端属性、市场情绪影响,两方面的走势可能会出现短期偏离的现象,如果二级市场价格明显高于资产端价值,则回落概率较大,此时投资公募REITs的风险收益比可能有所下降。

  建信基金建议,投资者深入了解公募REITs价格变动的因素以及收益来源,警惕与投资逻辑不符的交易价格非理性上涨,避免高溢价买入相关份额而造成投资损失。

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